📖 Glossaire Finance & Investissement

Mécanisme comptable qui consiste à constater la perte de valeur progressive d'un bien (immeuble, mobilier, matériel) sur sa durée de vie. En LMNP au régime réel, l'amortissement permet de déduire fiscalement cette dépréciation sans décaisser d'argent réellement — ce qui réduit ou annule l'impôt sur les loyers.

Enveloppe fiscale permettant d'investir dans des fonds euros (capital garanti) ou des unités de compte (actions, ETF, SCPI). Après 8 ans de détention, les retraits bénéficient d'un abattement annuel de 4 600€ (personne seule) ou 9 200€ (couple) et d'une fiscalité réduite sur les gains.

Document comptable qui présente à un instant T ce que possède une entreprise (actif : immeubles, trésorerie, stocks) et ce qu'elle doit (passif : dettes, capitaux propres). Le bilan permet d'évaluer la solidité financière d'une entreprise avant d'investir dans ses actions.

Bénéfice net d'une entreprise divisé par le nombre total d'actions. C'est l'un des indicateurs clés pour évaluer la rentabilité d'une entreprise. Un BPA en hausse régulière est signe d'une entreprise en bonne santé.

En immobilier : différence mensuelle entre les loyers perçus et toutes les charges décaissées (mensualités de crédit, charges, taxe foncière, assurances). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. En bourse, le free cash-flow est le vrai cash généré par une entreprise après ses investissements.

Compte permettant d'acheter et vendre tous types d'actifs financiers (actions françaises, américaines, mondiales, ETF, obligations...). Contrairement au PEA, il n'y a pas de plafond ni de restriction géographique, mais les gains sont imposés à la flat tax de 31,4% (12,8% IR + 18,6% PS).

Investissement collectif dans des projets immobiliers (construction, rénovation) via des plateformes en ligne. On prête de l'argent à un promoteur qui rembourse avec intérêts après 12-36 mois. Rendement moyen : 8-12% par an. Risque : défaut du promoteur.

Stratégie qui consiste à investir une somme fixe chaque mois, quel que soit le niveau des marchés. Quand les marchés baissent, on achète plus de parts à prix réduit. Quand ils montent, on en achète moins mais les parts existantes valent plus. Sur le long terme, cette méthode lisse le risque et surperforme le market timing.

Part des bénéfices d'une entreprise reversée à ses actionnaires. Versé généralement une à quatre fois par an. Un dividende élevé peut être signe de maturité de l'entreprise, mais attention : un dividende trop élevé peut signifier que l'entreprise n'investit plus dans sa croissance.

Document obligatoire indiquant la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028 ce sera au tour des F, en 2034 des E. Un mauvais DPE peut rendre un bien impossible à louer et effondrer sa valeur.

Fonds d'investissement qui réplique la performance d'un indice boursier (CAC 40, MSCI World, S&P 500...). Achetable et vendable en bourse comme une action. Principaux avantages : frais très faibles (0,05-0,30%/an), diversification instantanée sur des centaines d'entreprises, performance historiquement supérieure à 85% des fonds gérés activement.

Utilisation du crédit pour amplifier la capacité d'investissement. En immobilier, c'est le mécanisme qui permet d'acheter un bien de 200 000€ avec seulement 20 000€ d'apport. Le locataire rembourse une partie du crédit, et la plus-value à la revente bénéficie à l'investisseur sur l'intégralité de la valeur du bien.

Taux d'imposition unique de 31,4% applicable depuis 2026 sur les revenus du capital (dividendes, plus-values, intérêts). Il se décompose en 12,8% d'impôt sur le revenu + 18,6% de prélèvements sociaux (taux PS relevé en LFSS 2026). On peut opter pour le barème progressif si c'est plus avantageux (TMI faible).

Argent réellement généré par une entreprise après avoir payé ses dépenses d'investissement. C'est l'indicateur le plus fiable de la santé financière d'une entreprise car il est difficile à manipuler comptablement. Un FCF positif et croissant est un signal très positif pour l'investisseur.

Assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour se couvrir contre les loyers impayés, les dégradations et les frais de procédure judiciaire. Coût : 2,5 à 5% des loyers annuels. Fortement recommandée pour sécuriser ses revenus locatifs, surtout en cas de location à des locataires à profil fragile.

Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier sans qu'il soit divisé. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien. Principal risque : n'importe quel indivisaire peut demander le partage (et donc la vente) à tout moment. La SCI permet d'éviter ce problème.

Livret d'épargne réglementé au même taux que le Livret A (1,5% depuis fév. 2026), avec un plafond de 12 000€. Complément naturel du Livret A, il finance des projets écologiques et solidaires. Intérêts exonérés d'impôt. Un seul par personne.

Statut fiscal pour les propriétaires qui louent un bien meublé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€/an ou 50% de leurs revenus globaux. Principal avantage : au régime réel, possibilité d'amortir le bien et le mobilier, ce qui permet de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 8-10 ans.

Concept popularisé par Warren Buffett. Avantage durable qui protège une entreprise de ses concurrents, comme un fossé protège un château. Les principaux types : marque forte, effets de réseau, coûts de changement élevés, avantages de coûts. Une entreprise avec un moat solide peut maintenir sa rentabilité sur le long terme.

Enveloppe fiscale permettant d'investir dans des actions européennes et des ETF éligibles. Après 5 ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu — seuls 18,6% de prélèvements sociaux sont dus. Plafond de versements : 150 000€. Un seul PEA par personne.

Produit d'épargne réglementé avec un taux de 1,75% (ouvertures depuis 2024), un plafond de 61 200€ et des versements obligatoires de 540€/an minimum. L'argent est bloqué 4 ans. Historiquement utilisé pour obtenir un prêt immobilier à taux préférentiel. Après 12 ans, les intérêts deviennent imposables.

Produit d'épargne permettant de déduire les versements de son revenu imposable (dans la limite de 10% des revenus professionnels). L'argent est bloqué jusqu'à la retraite (sauf 6 cas exceptionnels). À la sortie, le capital est imposé à l'IR. Très avantageux pour les TMI élevées (30-45%).

Le P/E (Price to Earnings) mesure combien de fois le marché paie le bénéfice annuel d'une entreprise. Un P/E de 15 signifie que l'action vaut 15 fois le bénéfice annuel par action. Le PEG corrige le P/E par la croissance : PEG < 1 signale une action potentiellement sous-évaluée.

Assurance obligatoire pour tout propriétaire qui loue son bien. Elle couvre les dommages que le logement pourrait causer aux voisins ou aux parties communes (incendie, dégât des eaux) lorsque le locataire n'est pas responsable ou non assuré. Coût : 150 à 350€/an selon la surface.

Gain réalisé lors de la vente d'un actif (immobilier, action) à un prix supérieur à son prix d'achat. En immobilier, la plus-value est exonérée d'impôt après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (PS). Pour la résidence principale, l'exonération est totale. En bourse, la flat tax de 31,4% s'applique (sauf PEA après 5 ans).

Contributions prélevées sur les revenus du patrimoine (loyers, dividendes, plus-values). Depuis la LFSS 2026, le taux est de 18,6% sur les revenus locatifs LMNP et les plus-values boursières (contre 17,2% auparavant). Ils se composent principalement de la CSG (9,2%), de la CRDS (0,5%) et du prélèvement de solidarité (7,5%).

Indicateur mesurant le rendement d'un investissement immobilier. La rentabilité brute = loyers annuels / prix d'achat × 100. La rentabilité nette déduit les charges réelles. La rentabilité nette-nette intègre également la fiscalité. Une bonne rentabilité nette se situe entre 3 et 5% en grande ville, 5-8% en ville moyenne.

Mesure la capacité d'une entreprise à générer des bénéfices à partir de ses fonds propres. Formule : Bénéfice net / Capitaux propres × 100. Warren Buffett recherche des entreprises avec un ROE supérieur à 15% sur plusieurs années consécutives, signe d'un avantage concurrentiel durable.

Société créée par au moins 2 personnes pour acheter et gérer des biens immobiliers ensemble. Outil privilégié pour la transmission patrimoniale : les parents peuvent donner des parts (100 000€ par parent par enfant tous les 15 ans sans impôt). La SCI évite également les problèmes d'indivision.

Produit permettant d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé) à partir de quelques centaines d'euros. La SCPI gère tout : acquisition, locataires, travaux. Vous percevez des loyers trimestriels. Rendement moyen : 4-6% par an. Liquidité limitée (délai de revente 2-6 mois).

Taux d'imposition appliqué au dernier euro de revenu. En France en 2026 : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Important : ce n'est pas le taux appliqué à l'ensemble de vos revenus, mais seulement à la tranche supérieure. La TMI détermine l'intérêt du PER, du LMNP et d'autres stratégies fiscales.

Philosophie d'investissement initiée par Benjamin Graham et popularisée par Warren Buffett. Consiste à acheter des actions dont le prix de marché est inférieur à leur valeur intrinsèque réelle (marge de sécurité), et à les conserver sur le long terme. S'oppose au trading court terme et au market timing.

Période pendant laquelle un bien immobilier est vide entre deux locataires. Pendant cette période, le propriétaire continue de payer les charges sans percevoir de loyer. En zone tendue (Paris, Lyon), la vacance est de 1-2 semaines/an. En zone détendue, elle peut atteindre 2-4 mois/an. À provisionner impérativement dans le calcul de rentabilité.